Casa própria ou aluguel? Ambos ficarão mais caros com a Reforma Tributária
Duas frentes distintas de custo - uma na compra do imóvel novo, outra nas despesas mensais de quem mora ou ocupa A reforma tributária prometeu neutralidade, mas no setor imobiliário ela produz duas pressões de custo que atingem o consumidor por caminhos diferentes. A primeira aparece no momento da compra de um imóvel novo. A segunda aparece todos os meses, no aluguel e nas despesas condominiais. Vale examinar cada uma separadamente, porque as razões são distintas.
Casa própria ou aluguel? Ambos ficarão mais caros com a Reforma Tributária
Casa própria
O comprador final não recupera o imposto
O núcleo do problema está aqui. Em um imposto sobre valor agregado, a neutralidade depende do crédito percorrer toda a cadeia produtiva até o consumo final: o tributo pago em uma etapa é recuperado na etapa seguinte, e assim sucessivamente, até que alguém o absorva.
No imóvel, esse percurso termina antes do fim. Quem compra uma unidade nova para morar ou para uso próprio não recupera o imposto embutido na construção, nos materiais e nos serviços contratados ao longo da obra. A cadeia de crédito para ali, e todo o tributo acumulado nas etapas anteriores se converte em custo definitivo do comprador.
Esse é o ponto que explica a maior parte do aumento. Não é a alíquota em si, mas o fato de o crédito não chegar a quem fecha a conta. Onde o destinatário final não credita, o imposto deixa de ser transitório e vira preço. (CF, art. 156-A, § 1º, VIII, e art. 195, § 16; LC 214/2025, arts. 47 e 57)
A base ficou maior e mais abrangente
O imposto passa a incidir sobre o valor integral cobrado, sem as deduções que antes reduziam a base. Além disso, o critério de incidência deixou de seguir o nome do contrato para seguir a operação real o que elimina espaços de planejamento formal que antes reduziam a carga e obriga a precificar o que antes ficava fora da conta.
Há também a multiplicidade de etapas que compõem uma obra, terreno, projeto, licenças, fundação, estrutura, acabamentos, áreas comuns, instalações. Cada uma gera tributo que, no fim, chega ao preço da unidade. (LC 214/2025, art. 4º, caput , art. 252, V e art. 262, § 2º)
A transição cobra seu pedágio
Entre 2026 e 2033, o sistema antigo e o novo convivem, e obra iniciada sob um regime pode ser concluída sob outro. Parte da construção permanece sujeita a tributos antigos que não geram crédito cumulatividade residual que é custo puro e vai para o preço. (EC 132/2023, ADCT, arts. 125 a 130; LC 214/2025, art. 343, art. 346 art. 344)
Somam-se a isso dois custos que passaram a pesar de forma inédita: o custo financeiro de carregar o intervalo entre o desembolso da obra e o aproveitamento escalonado dos créditos, e o custo de conformidade documentação, classificação e cronograma precisam estar alinhados para preservar o crédito, sob pena de glosa. Crédito glosado é imposto que não volta e se transforma em custo.
O que isso significa para quem compra
Para quem compra, a consequência é atenção redobrada ao que compõe o preço e às condições contratuais. Para quem vende, a diferença competitiva está em preservar integralmente os créditos da obra, evitar a cumulatividade residual da transição e estruturar a operação com coerência entre contrato, execução e documento fiscal. Quem fecha essas lacunas repassa menos; quem não fecha, repassa mais. (LC 214/2025, art. 262, §§ 2º e 3º art. 47, § 1º, II e art. 270)
Aluguel e condomínio - aumento das despesas.
O aluguel entrou na base de incidência
A locação de imóveis deixou de ser uma zona cinzenta. Antes, alugar não era alcançado pelo imposto sobre mercadorias nem pelo imposto sobre serviços ficava fora dos dois. Agora, locação, cessão de direitos, arrendamento e multipropriedade passaram a ser operações tributáveis, com incidência sobre o valor integral cobrado.
Trata-se de uma atividade econômica relevante que, simplesmente, deixou de escapar à tributação do consumo. Em qualquer cadeia, um tributo novo sobre uma operação tende a se acomodar no preço e, no aluguel, o preço é a própria remuneração do locador. A tendência natural é o repasse.
Ressalva relevante: a pessoa física locadora só passa a ser contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, a receita de locação exceder R$ 240.000 e a atividade abranger mais de três imóveis distintos; abaixo desse patamar, o aluguel não sofre IBS nem CBS.
O inquilino também é o elo que não credita
Aqui aparece o mesmo mecanismo que encarece a casa própria, agora na locação. Quem aluga para morar não recupera o imposto embutido no aluguel: é consumo final, e a cadeia de crédito termina ali. O tributo deixa de ser transitório e vira custo mensal. (Base legal: LC 214/2025, art. 47, art. 57, caput, art. 3º, IV.)
Na locação comercial, o efeito tem contornos diferentes. O locatário que é empresa e revende bens ou serviços normalmente pode apropriar o crédito do aluguel — o que amortece o impacto no resultado, ainda que não o elimine: há efeito de caixa, de preço contratual e de repactuação. Já nos casos em que o ocupante não consegue creditar — atividades que consomem sem gerar operação tributável a jusante, o custo se fixa de forma definitiva, exatamente como no residencial.
O condomínio é consumo, não produção
Nas despesas condominiais, a lógica é a mesma, por um caminho indireto. O condomínio arrecada a contribuição dos moradores para cobrir os custos do prédio: portaria, limpeza, conservação, manutenção, segurança, elevadores, utilities e contratos de prestação de serviços. Esses fornecedores passaram a ser alcançados pelo novo imposto.
O problema é que o condomínio não realiza uma operação onerosa própria quando simplesmente rateia despesas entre condôminos. Ou seja, ele não tem uma etapa seguinte para a qual empurrar o crédito. A cadeia de crédito termina no próprio condomínio e o tributo embutido nos serviços contratados se transforma em custo compartilhado, que retorna aos moradores na forma de taxa condominial.
Há ainda um efeito secundário relevante. Receitas próprias de condomínios como aluguel de espaços comuns, locação de áreas para publicidade ou para antenas — também passaram a ser tributadas como operações onerosas. Em alguns prédios, isso pode pressionar adicionalmente o orçamento condominial, ainda que, do outro lado, gere créditos aproveitáveis. (LC 214/2025, art. 26, § 2º, art. 252, III e § 1º, I )
O que isso significa para quem mora ou ocupa
O aumento tende a aparecer em duas linhas diferentes da mesma conta mensal: no aluguel, por causa do tributo novo sobre uma operação que antes não era tributada; e na taxa condominial, porque o condomínio é uma estrutura de consumo de serviços que não gera crédito.
Para o inquilino, o instrumento de defesa está no contrato — clareza sobre o que compõe o valor mensal, sobre a fórmula de reajuste e sobre quem suporta o ônus de eventuais mudanças na tributação durante a vigência.
Para o locador e para o síndico, a diferença competitiva está na gestão: contratar fornecedores que documentem corretamente suas operações, manter a regularidade fiscal do condomínio e aproveitar os créditos a que se tem direito, evitando que tributo recuperável se transforme em despesa rateada. (LC 214/2025, art. 47, § 1º, II, art. 26, § 1º, I e art. 26, § 2º, II, "b"; Decreto nº 12.955/2026 nº 6/2026 (regulamento do IBS).
Dois pontos merecem registro, porque delimitam o alcance das conclusões:
1.Há redutores e alíquotas diferenciadas no setor imobiliário que atenuam o impacto: redução de 50% nas alíquotas das operações com bens imóveis (art. 261, caput) e de 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261, parágrafo único); redutor de ajuste (art. 258) e redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial (art. 259).
2.A tributação da locação por pessoa física tem limiar: só há incidência quando a receita anual de locação supera R$ 240.000 e a atividade abrange mais de três imóveis (art. 251, § 1º, I), o que exclui o pequeno locador pessoa física do novo tributo.
Conclusão
O que sustenta a conclusão de aumento de custo é a estrutura do sistema, e não a alíquota: a base de incidência foi ampliada e, no elo final o adquirente ou o locatário que consome, não há crédito a recuperar. Onde a cadeia de crédito se interrompe, o imposto deixa de ser transitório e se incorpora ao preço.
Em suma, a reforma tributária sobre consumo, passou a considerar um bem imóvel como item de consumo para fins de incidência. É sabido que imóvel por sua natureza pode se depreciar mas não se consume. Passando a ser tributado como mercadoria e serviço, por óbvio, o imóvel passa a ter uma tributação maior, tanto na aquisição, como na locação, pelos motivos aqui expostos.
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